#24. Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀
Cette édition de (Un)Mute est envoyée à tous les membres de la communauté (Un)Mute.
Hello à tous,
Nous sommes très heureux de vous retrouver pour le vingt-quatrième (#24) numéro de votre newsletter dédiée au montage d’opérations immobilières.
Ce numéro de “mi-mois”, sera exceptionnellement consacré intégralement à l’actualité immobilière.
Vous retrouverez dés le mois prochain la rubrique “Interview” avec, nous pouvons déjà vous le dire, quelques pépites !
Si vous êtes prêts, ne perdons pas plus de temps et retrouvons tout de suite une sélection flash 🐱🏍 🏍des news et tendances des jours derniers qui nous ont semblées les plus intéressantes.
3, 2, 1 : On est parti 🚀
Du coté des tendances …
#1. Un DPE adapté aux logements de moins de 40 m2
Le ministère va modifier la méthode de calcul du DPE afin de tenir compte des particularités des petits logements. En attendant ce changement, l'Ademe propose un simulateur (ici) permettant de vérifier l'évolution ou non de l'étiquette actuelle de DPE, notamment pour les biens classés en passoires thermiques.
Si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet, nous vous invitons à consulter le communiqué de presse du Ministère de la transition écologique (ici), ainsi que le dossier de presse “Rénovation énergétique Choc de simplification pour les locataires et les propriétaires” (ici).
Du coté JP, des dispositions législatives et réglementaires …
#2. 𝗤𝘂𝗶 𝗱𝗼𝗶𝘁 𝗮𝘀𝘀𝘂𝗿𝗲𝗿 𝗹𝗲 𝗰𝗼𝘂̂𝘁 𝗱𝗲𝘀 𝘁𝗿𝗮𝘃𝗮𝘂𝘅 𝗱’𝗲𝘅𝘁𝗲𝗻𝘀𝗶𝗼𝗻 𝗱𝘂 𝗿𝗲́𝘀𝗲𝗮𝘂 𝗽𝘂𝗯𝗹𝗶𝗰 𝗱'𝗲́𝗹𝗲𝗰𝘁𝗿𝗶𝗰𝗶𝘁𝗲́ 𝗻𝗲́𝗰𝗲𝘀𝘀𝗮𝗶𝗿𝗲 𝗮𝘂 𝗿𝗮𝗰𝗰𝗼𝗿𝗱𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗱'𝘂𝗻𝗲 𝗼𝗽𝗲́𝗿𝗮𝘁i𝗼𝗻 𝗱𝗲 𝗰𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰𝘁𝗶𝗼𝗻/𝗮𝗺𝗲́𝗻𝗮𝗴𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝘀𝗼𝘂𝗺𝗶𝘀𝗲 𝗮̀ 𝗮𝘂𝘁𝗼𝗿𝗶𝘀𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱'𝘂𝗿𝗯𝗮𝗻𝗶𝘀𝗺𝗲 ?
𝗟𝗲 𝗯𝗲́𝗻𝗲́𝗳𝗶𝗰𝗶𝗮𝗶𝗿𝗲 𝗱𝗲 𝗹'𝗮𝘂𝘁𝗼𝗿𝗶𝘀𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱'𝘂𝗿𝗯𝗮𝗻𝗶𝘀𝗺𝗲 (désormais) indique une réponse ministérielle publiée jeudi dernier au sein du JO du Sénat (ici).
Nous vous invitons sur ce point à prendre connaissance de la publication extrêmement intéressante de Me Antoine Vaz, Avocat associé au sein du Cabinet RIVIERE sur cette question (ici).
#3. La cession d’un immeuble par une commune ne relève pas du champ de la commande publique, y compris si elle vise à répondre aux objectifs de production de logements sociaux mis à sa charge par la loi.
Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous conseillons de consulter l’article publié sur le site de GIDE Real Estate (ici), à propos d’une décision rendue par le Tribunal administratif de Versailles le 26 janvier 2024 (TA Versailles 26 janvier 2024, n°2109860).
#4. Plus-values de cessions d'immeubles destinés au logement social
Les exonérations des plus-values de cession d’immeubles destinés au logement social (CGI, art. 150 U, II, 7° et 8°) devaient prendre fin le 31 décembre 2023. L'article 9, I-A de la loi de finances pour 2024 les proroge de deux ans, jusqu’au 31 décembre 2025 avec une extension, sous certaines conditions, aux cessions d'immeubles destinés au logement intermédiaire réalisées dans des « zones tendues ».
Pour les biens ou droits immobiliers visés à l’article 150 U, II, 7° du CGI, cédés à un organisme chargé du logement social (organisme HLM, SEM gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, SCI dont une Association Foncière Logement détient la majorité des parts, organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage, organisme foncier solidaire) prenant l'engagement de réaliser des logements sociaux dans un délai de 10 ans ou à tout autre cessionnaire qui prend le même engagement dans un délai de 4 ans, les acquéreurs doivent désormais s’engager personnellement au respect de certaines obligations au moyen d’une mention portée sur l’acte authentique d’acquisition.
#5. Les conditions dans lesquelles un sous-sol peut servir de logement s'appliquent depuis le 1er octobre 2023
Les sous-sols font partie des locaux par nature impropres à l'habitation (C. santé publique., art. L. 1331-23 et R. 1331-17). Ils ne peuvent donc en principe être loués à cet usage, ni mis à disposition à titre gratuit à cette même fin.
Le nouvel article R. 1331-18 du code de la santé publique prévoit qu'un sous-sol peut être mis à disposition aux fins d'habitation si ses caractéristiques ne constituent pas un risque pour la santé de l'occupant et s'il répond aux conditions cumulatives suivantes :
ses pièces de vie et de service doivent avoir une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. C'est-à-dire qu'elles doivent avoir une HSP égale ou supérieure à 2,20 m, ou à défaut, le local doit respecter les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : à savoir, disposer d'une pièce principale d'un volume habitable au moins égal à 20 m3, déterminé conformément à l'article R. 156-1 du CCH (CSP, R. 1331-18, al. 2 et R. 1331-20) ;
ses pièces de vie doivent être pourvues d'une ouverture sur l'extérieur donnant à l'air libre, le cas échéant par l'intermédiaire d'un volume vitré donnant lui-même à l'air libre, et présenter une section ouvrante permettant une aération naturelle suffisante. Une de ces pièces, au moins, doit être munie d'une fenêtre ou d'une baie offrant une vue sur l'extérieur correspondant au minimum à un prospect permettant un éclairement naturel suffisant (l'éclairement au centre de la pièce permet d'y lire par temps clair et en pleine journée, sans recourir à un éclairage artificiel) (CSP, R. 1331-18, al. 2, R. 1331-21 et R. 1331-22) ;
les ouvertures sur l'extérieur ne doivent pas exposer les occupants à des sources de pollution, notamment, à des émissions des gaz d'échappement de véhicules à moteurs thermiques ;
la configuration des pièces de vie ne doit pas être exiguë : c’est-à-dire que l'une des pièces de vie doit avoir une surface au mois égale à 9 m2 ou un volume habitable de 20 m3, les autres pièces ayant une superficie d'au moins 7 m2. L'occupant doit pouvoir se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier, des équipements et des aménagements nécessaires à la vie courante (CSP, R. 1331-18, al. 2 et R. 1331-23) ;
il doit être aménagé à usage d'habitation.
Une association avait engagée un recours devant le juge administratif en vue d'obtenir, la suspension de l'application des règles permettant la mise à disposition des sous-sols aux fins d'habitation qui sont entrées en vigueur le 1er octobre 2023. Saisi de cette question, le Conseil d’état rejette ce recours et rappelle à cette même occasion que que les logements en sous-sol doivent répondre aux caractéristiques du logement décent fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Nb : Il convient de distinguer le sous-sol de la cave, laquelle ne peut en aucun cas être mise à disposition en tant que logement, quels que soient les aménagements ou transformations qui lui sont apportés (C. santé publ., art. L. 1331-17, 1°). La cave est définie comme un local généralement enterré conçu et construit pour être utilisé à des fins de conservation et d'entreposage (C. santé publ., art. R. 1331-14, 2°).
#6. Élargissement du champ du taux de TVA de 10 % dans le logement locatif intermédiaire
L'article 71, III, 12° de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d'application du taux intermédiaire prévu à l'article 279-0 bis A du CGI pour la livraison de certains logements locatifs du secteur intermédiaire. Il élargit le champ des investisseurs visés ainsi que celui des immeubles concernés. Il étend également les zones géographiques et les opérations éligibles à ce dispositif.
Jusqu'à présent bénéficiaient du taux de 10 % les livraisons de logements neufs et de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation, considérés comme neufs au sens de la TVA, lorsque le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier, était un investisseur institutionnel (tels que les organismes HLM, les SEM ou les établissements publics administratifs) qui destinait ces logements à la location à usage de résidence principale. Ces logements devaient en outre remplir des conditions tenant à leur destination, au respect de certains seuils de mixité sociale et à leur situation géographique.
Dorénavant, tout investisseur personne morale (destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de propriété, usufruitier) peut bénéficier du taux intermédiaire sur les livraisons d'immeubles destinés à la location à usage de résidence principale pour des personnes physiques.
Pour pouvoir bénéficier du dispositif, les logements doivent être destinés à être loués à usage de résidence principale à des personnes physiques sous condition de ressources et de loyers. La loi de finances pour 2024 élargit ce dispositif aux logements faisant partie d'une résidence-services et ajuste les conditions de location. Elle précise que les locations des logements dont la livraison peut bénéficier du taux intermédiaire doivent être exonérées de TVA. Elle instaure des plafonds de loyer différents selon les types de location et prévoit que les logements peuvent faire partie d'une résidence-services.
#7. Taxe d’aménagement : des tarifs en hausse en 2024
Les valeurs par m2 de surface de construction taxable s’élevaient, depuis le 3 juin 2023 (CGI, Art. 1635 quater H), à 885 €/m2 pour les communes hors région Ile-de-France (IDF) et à 1 003 €/m2 pour les communes situées en IDF. Compte tenu du dernier indice connu (2106 au 3e trimestre 2023 : JO, 22 déc.), les tarifs pour 2024 s'établissent comme suit :
1036 €/m² dans les communes de la région Ile-de-France ;
914 €/m² dans les autres communes.
Voilà, c’est tout pour aujourd’hui. Nous espérons que cela vous a plu.
Nous vous retrouvons bientôt pour une nouvelle aventure d’Antoine.
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