#22. Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀
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Hello à tous,
Nous sommes très heureux de vous retrouver pour le vingt-deuxième (#22) numéro de votre newsletter dédiée au montage d’opérations immobilières.
Ce numéro de “mi-mois”, sera exceptionnellement consacré intégralement à l’actualité immobilière.
Vous retrouverez dés le mois prochain la rubrique “Interview” avec, nous pouvons déjà vous le dire, quelques pépites !
Si vous êtes prêts, ne perdons pas plus de temps et retrouvons tout de suite une sélection flash 🐱🏍 🏍des news et tendances des jours derniers qui nous ont semblées les plus intéressantes.
3, 2, 1 : On est parti 🚀
Du coté des tendances …
#1. Néoproprio : comment Xavier Lépine veut disrupter l’immobilier
L’ancien président de La Française vient de créer une start-up qui porte un nouveau modèle, disruptif, d’acquisition immobilière. En achetant un bien pour une durée limitée – 25 ans seulement – le prix d’acquisition est quasiment divisé par deux.
Retrouvez l’Interview de Xavier Lépine dans Le Journal du Grand Paris
#2. Le guide sur le Zéro Artificialisation Nette (ZAN)
A l'occasion de la publication de plusieurs décrets d'application relatifs à la loi climat et résilience du 22 août 2021, et pour assurer la bonne appropriation de cette réforme, le Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires publie un guide synthétique sur le ZAN.
C’est à retrouver ci : Lien
Pourquoi est-ce intéressant ?
Un document synthétique doté de nombreuses illustrations afin de vous permettre d’appréhender tous les enjeux du ZAN.
#3. L'atlas du foncier invisible : un petit guide illustré de la densification
Nous vous partageons un petit ouvrage pédagogique qui a été réalisé pour facilement identifier les divers potentiels de la densification, que l’on a trouvé particulièrement fun dans sa conception et ses illustrations.
L’Atlas du foncier invisible s’inscrit dans le cadre de la démarche « Territoires Pilotes de Sobriété Foncière » portée par Grand Poitiers Communauté urbaine en 2022 et 2023, avec l’appui de l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPFNA) et de la Société d’Equipement du Grand Poitiers (SEP).
Saluons l’équipe pluridisciplinaire : Selva&Maugin architectes, UrbanID, Guam Conseil et tout terrain. Les illustrations sont de Estelle Klugstertz.
#4. Achat d'immeuble à une personne publique contre remise de locaux
La cession foncière avec charges permet aux personnes publiques de céder un terrain ou un immeuble bâti en vue de sa valorisation, en imposant à l’acquéreur de réaliser et de leur remettre un ouvrage déterminé. Sous certaines conditions, ce contrat peut être conclu sans publicité ni mise en concurrence. C’est ce que confirme la Cour de cassation en validant la vente de gré à gré d’un foncier public dont le prix de vente est payé à hauteur de 27 % par la remise d’un local et de places de stationnement.
Retrouvez ici l’article publié le 12 décembre dernier par GIDE Real Estate sur son site internet.
#5. Division de terrains bâtis : Le Conseil d'Etat donne le mode d'emploi !
Retrouvez ici la publication du Cridon Sud-Ouest qui vous partage un article d’Emilie FABRE commentant l'arrêt du Conseil d'Etat du 29 novembre 2023.
Du coté JP, des dispositions législatives et réglementaires …
#6. La définition des friches est enfin précisée
Comme vous le savez, la notion de friche est définie, depuis la loi “Climat et Résilience”, sous le visa de l’article L 111-26 du code de l’urbanisme comme tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables.
Un décret devait préciser les éléments d'appréciation devant être utilisés pour vérifier la satisfaction de ces deux critères cumulatifs.
Le décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 précise les éléments d’appréciation qui sont :
Concentration élevée de logements vacants ou d'habitats indignes,
Locaux vacants ou dégradés en particulier à raison d'une cessation d'activités,
Pollution du site,
Coût financier significatif pour son réemploi, ...
Les travaux nécessaires à son réemploi "s'entendent [quant à eux] comme les interventions permettant la remise en état, la réhabilitation ou la transformation du bien concerné".
Pourquoi c’est intéressant ?
Dans la mesure où le réemploi des friches constitue une condition incontournable de la satisfaction des objectifs législatifs de réduction de l'artificialisation des sols établis dans la trajectoire vers le ZAN, les praticiens attendaient avec impatience une précision de la définition des friches.
#7. La circulaire du 15 novembre 2023 (publiée le 24 novembre 2023) vient apporter des précisions sur les modalités de calcul de la surface de vente, à la suite d’une décision du Conseil d’Etat du 16 novembre 2022.
Retrouvez ici l’article publié le 28 novembre dernier par GIDE Real Estate a sur son site internet.
Pourquoi est-ce intéressant ?
Cette circulaire vise à tirer les conséquences de la jurisprudence Poulbric (laquelle avait considéré qu’un sas d’entrée d’un magasin affecté à la circulation de la clientèle doit être inclus dans le calcul de la surface de vente, même s’il n’accueille aucune marchandise) et à clarifier les modalités de calcul de la surface de vente applicables aux demandes d’AEC.
Ainsi, doivent être intégrés dans la surface de vente, qu’ils soient clos ou en extérieur, les espaces qui sont :
affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ;
affectés à l’exposition de marchandise ;
affectés au paiement des marchandises ;
affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises.
#8. Du nouveau du coté du trouble anormal de voisinage
A l’occasion d’un différend entre voisins concernant notamment l’ensoleillement d’une cage d’escalier suite à l’édification d’une nouvelle construction, la Cour de Cassation vient de casser et annuler l’arrêt de la Cour d’Appel en considérant que :
Les époux [K] étaient bien fondés à demander l'indemnisation du trouble anormal du voisinage que constituait l'obstruction de l'unique fenêtre éclairant l'escalier commun de leur bien immobilier tant qu'il perdurait,
Et qu’il ne pouvait leur être opposé le fait qu’ils n’étaient pas fondés à arguer du trouble anormal de voisinage au motif qu’ils avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée.
Coïncidence du calendrier, quelques jours plus tard, l’Assemblée nationale a voté, en première lecture, une proposition de loi visant à introduire dans le Code civil un nouvel article 1253 consacré aux troubles anormaux de voisinage qui pose une exception au principe de responsabilité pour troubles anormal visant à consacrer une exception de préexistence :
« La responsabilité prévue au premier alinéa n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, préexistant à l’installation de la personne lésée, qui sont conformes aux lois et aux règlements et qui se sont poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »
#9. Les erreurs de mention d’un arrêté de permis de construire ne rendent pas pour autant illégal celui-ci
Dans un arrêt du 20 décembre 2023, le Conseil d’Etat vient de rappeler qu’un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n'a pour effet que d'autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis.
D'éventuelles erreurs susceptibles d'affecter les mentions, prévues par l'article A. 424-9 du code de l'urbanisme, devant figurer sur l'arrêté délivrant le permis ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande. Par suite, la seule circonstance que l'arrêté délivrant un permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions en ce qui concerne la ou les destinations de la construction qu'il autorise, ou la surface de plancher créée, est sans incidence sur la portée et sur la légalité du permis.
#10. Les recours en matière d’autorisations environnementales doivent être eux aussi notifiés
Le décret n° 2023-1103 du 27 novembre 2023 relatif à la notification des recours en matière d’autorisations environnementales a été publié au Journal Officiel le 29 novembre 2023.
Désormais, la notification du recours par les tiers intéressés à l’encontre d’une autorisation environnementale, d’une décision refusant de retirer ou d’abroger une telle autorisation ou d’un arrêté complémentaire « doit être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle autorisation ou un tel arrêté ».
Ce dispositif mis en place est la transposition de celui appliqué aux recours en matière d’autorisations d’urbanisme. En effet, l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme dispose qu’en cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation.
#11. La modification d’un permis de construire durant son instruction est admise est encadrée
A l’occasion d’une affaire récente dans laquelle une SCCV sollicitait un permis de construire deux immeubles à usage d’habitation et avait adressé, au cours de l’instruction, de nouvelles pièces modifiant l’implantation d’un ouvrage d’art et l’insertion paysagère d’un parc de stationnement, le Conseil d’Etat a :
Consacré officiellement le droit pour le pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme de faire évoluer spontanément son projet pendant sa phase d’instruction sous les deux réserves suivantes :
La demande de modification et la transmission des pièces modificatives doivent être effectuées en amont de la décision de l’autorité instructrice,
La modification ne doit pas changer la nature du projet.
Posé le principe selon lequel les modifications qui ne changent pas la nature du projet initial sont sans impact sur la date de délivrance d’un permis de construire tacite.
Voilà, c’est tout pour aujourd’hui. Nous espérons que cela vous a plu.
Nous vous retrouvons bientôt pour une nouvelle aventure d’Antoine.
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