#34. L'aparté n° 13 - Quel avenir pour nos forêts ?
Hello à tous,
Nous sommes très heureux de vous retrouver pour le trente-quatrième (#34) numéro de votre newsletter dédiée au montage d’opérations immobilières.
Dans ce numéro de “mi-mois”, nous vous proposons une réflexion autour du réchauffement climatique et de son impact sur l’augmentation des feu de forêts dans le monde, ce qui nous permettra de vous en dire un peu plus sur la genèse d’(Un)Mute.
Nous achèverons ce numéro en vous partageant l’actualité immobilière la plus récente que nous avons spécialement sélectionnée pour vous.
3, 2, 1 : On est parti 🚀
Notre planète brûle encore et toujours mais personne (ou presque) n’en parle 🔥
Les autorités russes ont annoncé mercredi 10 juillet que plus d’un million d’hectares de forêts étaient en feu en Russie. Les incendies ont, à ce jour, détruit l’équivalent de la Normandie.
En Grèce, un incendie de végétation particulièrement virulent s'est déclaré le 9 juillet à Patras, entraînant l'évacuation d'un hôpital pour enfants et de zones d'habitation dans la troisième ville grecque.
Outre-Atlantique, une vague de chaleur extrême frappe actuellement la Californie, causant de nombreux incendies
Et… il ne s’agit là que de quelques exemples…
Si la météo, ainsi que les évènements politiques affectant notre pays ces dernières semaines ont quelque peu détourné notre attention de ces sujets, force est de constater que notre planète continue à brûler…
Par ailleurs, nous constatons que les incendies ne sont plus exclusivement réservés à la période estivale…
Certains d’entre vous se souviendront sans doutes de l’incendie qui a ravagé, le 29 janvier dernier, un peu plus d’une dizaine d’hectares dans le secteur de Sers (Hautes-Pyrénées), conséquence d’un écobuage effectué sans autorisation par un particulier.
Hélas, nous pourrions citer plusieurs dizaines d’autres évènements de ce type.
Une récente étude publiée dans la revue scientifique Nature Ecology & Evolution a d’ailleurs établi que le nombre et l'intensité de ces incendies extrêmes ont plus que doublé dans le monde depuis vingt ans, en raison du réchauffement climatique engendré par l'activité humaine.
A ce titre, 2022 a, sans conteste, marqué les esprits. Cette année là, 66.000 hectares de forêt ont brulé en France, soit 7 fois plus que la moyenne des 7 dernières années.
C’est à cette période que nous avons décidé de créer (Un)Mute avec notamment pour objectif de mobiliser une part significative des bénéfices que nous allions réaliser grâce à nos abonnements Premium, à la mise en œuvre d’actions de reforestation.
C’est dans cette logique que la première action que nous avons décidé de mener s’est traduite via le partenariat que nous avons noué avec EcoTree, entreprise certifiée dans la gestion forestière durable, le reboisement et la préservation de la biodiversité en France, que nous vous avons présentée lors de l’une de nos interviews, publiée en octobre 2023.
EcoTree mène des actions d’envergure pour la sauvegarde et la restauration de l’écosystème forestier français
Grâce à nos lecteurs que nous remercions très sincèrement pour l’occasion, nous avons pu, à ce jour, participer à la plantation 113 arbres gérés durablement par Ecorée, dans les forêts de la Trinité Langonnet, Luthenay et d’Ajoux🌲
Si vous souhaitez en savoir plus sur leur localisation, nous vous invitons à vous rendre sur la page dédiée de notre site internet (ici) dans laquelle nous avons intégré une MAP pour l’occasion !
Nous souhaitons à présent poursuivre notre action en nouant de nouveaux partenariats, raison pour laquelle nous avons développé une offre de sponsoring (pour en savoir plus c’est ici).
En soutenant la newsletter, non seulement vous vous formez sur les problématiques de développement immobilier, mais vous participez également à une action environnementale🌱
Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀
Une sélection flash 🐱🏍 🏍des news et tendances des jours derniers qui nous ont semblées les plus intéressantes.
Du coté JP, des disposition législatives et réglementaires …
#1 - Promesses de vente successives : un changement d’acquéreur (*) ne justifie pas qu’il soit notifié à la mairie une nouvelle DIA
Dans une affaire récente dans laquelle une première promesse de vente avait été signée avec un premier bénéficiaire et une DIA adressée à la collectivité puis une seconde promesse de vente avait été signée avec un second bénéficiaire, au même prix et aux mêmes conditions que la première promesse de vente (*), après que le premier bénéficiaire ait renoncé au projet, le Conseil d’Etat vient de rappeler que le changement de bénéficiaire d’une promesse de vente est sans incidence sur la validité d’une DIA.
🤔Pourquoi c’est intéressant ?
Certes la solution n’est pas nouvelle car, comme l’a rappelé le rapporteur public Thomas, le Conseil d’Etat et la Cour de Cassation avaient préalablement posé le principe que :
Le silence de la DIA sur l’identité de l’acquéreur est sans incidence sur sa régularité (CE 6 janvier 1995, n° 123371).
Si le prix et les conditions d’aliénation ne sont pas modifiés, un changement d’acquéreur ne justifie pas qu’il soit notifié à la mairie une nouvelle DIA (Cass. 3ème civ. 8 octobre 2008, n° 07-15.935).
mais ce rappel nous semble important dans la mesure où les praticiens que vous êtes savent que la Déclaration d’Intention d’Aliéner à adresser au bénéficiaire du Droit de Préemption Urbain peut être sur le chemin critique d’une opération et que la période actuelle peut nous conduire, plus qu’auparavant, à rencontrer ce genre d’hypothèses.
#2 - CLSD sous LSD
La Cour de Cassation vient de rappeler, par un arrêt du 2 mai 2024, la nécessité d’une rédaction claire et non équivoque des causes légitimes de suspension de délai (CLSD) et l’interprétation qu’elle faisait de celle relative à la défaillance d’une entreprise sur le chantier.
Dans la présente affaire, un promoteur a livré en retard un ouvrage et s’est prévalu, afin de s’exonérer de sa responsabilité, d’une des CLSD prévues dans l’acte de VEFA, en l’occurrence celle de défaillance de l’une des entreprises présentes sur chantier.
La Cour s’est adonnés à cette occasion à une “interprétation souveraine, exclusive de dénaturation », rendue nécessaire par l’ambiguïté des clauses de l’acte de vente et a considéré :
Que le retard provenant de la défaillance de l’entreprise devait s’entendre d’une véritable défaillance de celle-ci,
Qu’un simple retard ne pouvait être assimilé à une défaillance que si celui-ci avait entraîné la nécessité pour le vendeur, après mise en demeure adressée à l’entreprise de terminer les travaux, de résilier le marché
Et à défaut d’avoir été dans ce cas en l’espèce, le retard imputable à l’entreprise ne constituait donc pas une cause légitime de suspension du délai.
🤔Pourquoi c’est intéressant ?
A défaut de pouvoir prévoir un délai technique de réalisation des ouvrages confortable et en présence d’une clause de pénalité de retard très contrainte, la négociation des CLSD est un exercice quasi obligé.
Le promoteur qui cherche à limiter son risque de se voir appliquer des pénalités de retard, surtout dans une période où les marges sont plus restreintes, va essayer de négocier une liste la plus complète possible quand l’acquéreur en VEFA va lui chercher à affermir la date de livraison.
Dans ce jeu qui oblige au consensus et après plusieurs commentaires et modifications sur les actes, il n’est pas rare que certaines clauses n’aient de sens que pour les personnes autour de la table.
Cet arrêt rappelle la nécessité de penser aux personnes de l’exécution et à ceux qui nous succèderont en veillant constamment au caractère non équivoque de nos clauses.
#3 - Seul le bénéficiaire du permis est en droit de demander des dommages-intérêts en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme
Comme vous le savez, l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet [juridiquement] au bénéficiaire d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, lorsque le droit de former un recours contre une telle décision est « mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice », de demander au juge la condamnation de l’auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts.
Ne nous le cachons pas, [pratiquement], les demandes d’indemnisation des pétitionnaires des permis de construire attaqués ne prospèrent que rarement.
Dans une décision, en date du 27 juin 2024, le TA de Bordeaux vient de rappeler que « les dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent s’entendre restrictivement compte tenu de leur portée. Ainsi elles ne sauraient donner lieu à condamnation lorsqu’elles sont formulées par une personne autre que le bénéficiaire d’un permis de construire ».
#4 - Est-ce que les indemnités de résiliation anticipée d'un bail commercial sont soumises à la TVA ?
Interrogé par Mme Véronique Louwagie sur le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée d'un bail soumis à TVA, versées par un bailleur ou par un preneur assujetti à la TVA, le Ministre de l’Economie a fait un rappel intéressant dans une réponse ministérielle en date du 4 juin 2024 :
Il n'est pas envisageable de présumer qu'une indemnité de résiliation anticipée, qu'elle soit versée par le bailleur ou le preneur, est « systématiquement soumise à la TVA »,
Il s'agit de rechercher si les sommes reçues ou à recevoir constituent ou non la contrepartie directe d'une prestation de services effectuée par son bénéficiaire au profit de la partie versante,
Pour être imposées à la TVA, des indemnités doivent correspondre à des sommes qui constituent la contrepartie d'une prestation de services individualisée rendue à celui qui la verse. Des paiements effectués en dehors d'un tel rapport juridique ne constituent pas des opérations imposables,
Dans une affaire plus ancienne (Conseil d'État du 15 février 2015, n° 368661, Catleya), le juge a considéré que dans la situation dans laquelle un accord qui avait pour seul objet d'obtenir la libération des locaux afin de permettre au bailleur de disposer de la libre jouissance du local commercial, la libération des locaux par le locataire devait être regardée comme un service, individualisable, rendu au bailleur et lui permettant de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses.
#5 - Les travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble après sa mise en copropriété
Dans une affaire récente, plusieurs SCI et les consorts [R] et [S] ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par un promoteur.
Après la livraison de leurs lots, les consorts [R] et [S] ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes, considérant que les travaux qui ont été entrepris après la naissance de la copropriété sont soumis au régime de la copropriété et devaient de ce fait être autorisés.
Les consorts [R] et [S] se sont d’abord vus opposer le fait que le promoteur, leur avait, avant la naissance de la copropriété qui intervient au jour de la livraison du premier lot, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété.
La Cours de Cassation vient de rappeler, dans un arrêt en date du 30 mai 2024, que les travaux sur les parties communes d'un immeuble réalisés après sa mise en copropriété ne peuvent avoir été valablement autorisés par le promoteur ou l'ancien propriétaire de l'immeuble. Ils doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires (article 25, b de la loi du 10 juillet 1965).
#6 - Qualification de la destination de référence d’une construction
Le Conseil d’Etat vient de rappeler, dans une décision en date du 8 juillet 2024, que lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.
#7 - Les emplacements réservés peuvent devenir inopposables aux promoteurs même s’ils ne sont pas encore propriétaires et sans modification du PLU
Le Code de l’urbanisme prévoit que les propriétaires de terrains grevés d’emplacements réservés (ER) peuvent mettre en demeure la collectivité d’acquérir l’ER qui devient inopposable “ si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an”.
Dans un jugement du 28 mars 2024, le tribunal administratif de Lyon, a considéré que :
Rien ne fait obstacle à ce que la collectivité renonce expressément à acquérir avant l’expiration du délai d’un an imparti pour se prononcer sur la mise en demeure,
Cette renonciation expresse emporte l’inopposabilité automatique de la réserve sans qu’il soit nécessaire que le PLU ait été modifié,
Cette inopposabilité « profite » au promoteur qui n’est pas encore propriétaire mais qui a obtenu un permis de construire sur le terrain ayant fait l’objet de la mise en demeure par le propriétaire.
#8 - Du nouveau concernant la notion de contrôle nécessaire pour qualifier un pouvoir adjudicateur
Dans un récent avis du Conseil d’État en date du 11 avril 2024, qu’il ne nous semble pas avoir vu beaucoup commenté, le Conseil d’Etat a apporté des éclaircissements concernant la notion de contrôle nécessaire pour qualifier un organisme de pouvoir adjudicateur.
Cette affaire concernait les institutions sociales et médico-sociales privées, gestionnaires d'établissements et services sociaux et médico-sociaux, tels que définis par les articles L. 311-1 et L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles. La Cour administrative d’appel souhaitait savoir si ces institutions pouvaient être qualifiées de pouvoirs adjudicateurs, en raison d'un éventuel contrôle actif de gestion par une autorité publique, en application de l'article L. 1211-1 du Code de la commande publique (CCP).
Comme vous le savez, il ressort des dispositions de l’article L. 1211-1 du CCP, que la gestion d’une personne morale de droit privée est regardée comme soumise à un contrôle par un pouvoir adjudicateur lorsqu’une autorité publique exerce un contrôle actif de sa gestion.
En l’occurrence, les articles L. 313-13 et L. 313-15 du code de l’action sociale prévoient que les établissements et services sociaux et médico-sociaux sont soumis au contrôle de l’inspection générale des affaires sociales et des autorités de tarification.
Le Conseil d’État a cependant considéré que ce type d’établissement n'est pas soumis à un contrôle actif et ne dépend pas suffisamment d'un pouvoir adjudicateur pour les qualifier, eux-mêmes, de pouvoirs adjudicateurs, considérant qu’ils ne sont soumis qu’à un contrôle de régularité.
Le Conseil d’Etat confirme ainsi que le simple contrôle de régularité exercé par l'administration ne suffit pas à qualifier un organisme de droit privé de pouvoir adjudicateur.
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