#40. L'aparté n° 11 - Gatien Casu, avocat associé du cabinet Léga-Cité
Hello à tous,
Nous sommes très heureux de vous retrouver pour le quarantième (#40) numéro de votre newsletter dédiée au montage d’opérations immobilières.
Dans ce numéro de “mi-mois”, vous allez faire la connaissance de Gatien Casu, avocat associé du cabinet Léga-Cité à Lyon et maître de conférences à l’Université Jean Moulin (Lyon 3).
Vous découvrirez le parcours de Gatien, l’activité du cabinet, ce que lui apporte en tant qu’avocat son activité d’enseignement et réciproquement, mais également son constat sur l’impact de la crise actuelle de l’immobilier sur la pratique du droit et les opportunités que l’on peut entrevoir dans l’arrivée de l’IA.
Nous achèverons ce numéro en vous partageant l’actualité immobilière la plus récente que nous avons spécialement sélectionnée pour vous.
3, 2, 1 : On est parti 🚀
L’interview du mois :
Comme chaque mois, retrouvez ici notre interview d’un professionnel de l’immobilier qui nous partage son actualité et nous en dit un peu plus sur lui et son activité.
Cette semaine, nous avons eu le plaisir d’accueillir Gatien Casu, avocat associé du cabinet Léga-Cité à Lyon.
Et rappelez vous, “nous sommes la moyenne des 5 personnes que nous côtoyons le plus” (Jim Rohn) 🤝🦾.
[UM] : Bonjour Gatien, nous sommes ravis de t’accueillir par la dernière interview de cette année. Pour débuter, pourrais-tu te présenter en quelques mots pour nos lecteurs qui ne te connaitraient pas ?
GC : En quelques mots ? Je suis né, j’ai grandi et j’habite à quelques kilomètres de la magnifique ville de Lyon (un peu de chauvinisme pour commencer, cela ne fait pas de mal).
Après un baccalauréat scientifique, je me suis dirigé vers des études de droit. Je ne me rappelle même pas comment j’en suis arrivé à étudier Portalis ou Josserand, alors qu’à l’origine je voulais être…prof de sport.
Bref, j’ai d’abord choisi d’étudier le droit public (Licence et Master), avant d’être attiré par le droit privé (Master et Doctorat). A l’issue de la thèse, j’ai été qualifié par le CNU puis recruté dans la foulée par l’Université Lyon 3 en qualité de Maître de conférences. C’était en 2014. 10 ans déjà !
[UM] : Le Cabinet Léga-Cité a été créé en 1984 par Bertrand Peyrot. Il s’agit aujourd’hui de l’un des cabinets les plus renommés de Lyon et sa région en matière de droit de l’urbanisme, de l’immobilier et de la construction. Pourrais-tu nous en dire un peu plus sur le cabinet, son organisation et ses domaines d’intervention ?
GC : Le cabinet a été structuré de manière à pouvoir répondre à l’ensemble des problématiques auxquelles les promoteurs, constructeurs de maisons individuelles et, plus généralement, maîtres d’ouvrage, sont susceptibles d’être confrontés dans la conception et la mise en œuvre de leur projet immobilier.
Quatre grands pôles ont été créés, suivant la chronologie d’une opération de promotion :
Le premier traite des problématiques liées à la maîtrise du foncier (promesses de ventes, servitudes, bornage…) ;
Le deuxième accompagne les clients confrontés aux méandres du droit de l’urbanisme (droit du lotissement, audit de permis de construire, expropriation…) ;
Le troisième, auquel je suis rattaché, répond aux questions liées à la construction (montages immobiliers complexes et contentieux)
Et le quatrième traite de toutes les questions liées à la gestion de l’immeuble.
La plupart des majors de la promotion sont des clients fidèles du cabinet, certains depuis plusieurs dizaines d’années.
[UM] : Tu as débuté ta carrière par l’enseignement et tu es toujours maître de conférences à l’Université Lyon 3 (NDLR : superbe université dont est issu Eric 😉). Peux-tu nous expliquer ce qui t’a amené à rejoindre la profession d’avocat ?
GC : C’est vrai que l’Université Lyon 3 est une superbe Université 😊 ! Et c’est une vraie fierté d’avoir été recruté après mon doctorat. Il reste qu’après dix années à écrire et enseigner, j’ai ressenti le besoin de « mettre les mains dans le moteur » et de vivre de l’intérieur ce qui constituait jusqu’à présent un objet d’études.
[UM] : Pour notre part, nous t’avons découvert en 2020 au travers d’un article cosigné avec Stéphane Bonnet dans lequel tu faisais une analyse des conséquences de la pandémie sur les projets immobiliers, à la fois en phase étude et en phase construction ainsi qu’une critique de l’ordonnance du 25 mars 2020. Dans tous le brouhaha et les pseudos analyses de l’époque, nous avions trouvé une vraie hauteur de point de vue et une qualité d’écriture. Je crois que tu interviens toujours dans plusieurs chroniques. Peux-tu nous en dire plus ?
GC : Merci pour ce compliment ! Il nous fait d’autant plus plaisir que la rédaction de cet article n’a pas été de tout repos.
Nous devions gérer les appels des clients qui, paniqués, ne savaient pas quoi faire (délivrer un ordre de service d’interruption des travaux, avec quelles incidences sur le délai de livraison ?). A dire vrai, nous étions nous aussi confrontés à une situation inédite. Le Gouvernement, de son côté, faisait son possible…d’une manière plus ou moins heureuse et avec plus ou moins de réussite. Notre but était de livrer notre réflexion au plus grand nombre, même s’il fallait pour cela passer quelques nuits blanches à rédiger (les journées étant déjà occupées à garder les enfants en bas âge…).
J’essaie encore d’écrire aussi régulièrement que possible, même si ce n’est jamais assez. Je contribue à la chronique annuelle de droit de la construction publiée au JCP, je dirige également la chronique CCMI de la Revue du Droit Immobilier publiée aux éditions Dalloz et prends la plume de manière épisodique dans certaines revues plus spécialisées telles que la revue Actes pratiques et ingénierie immobilière.
[UM] : Une journée ne fait que 24 heures… comment parviens-tu à concilier ton activité d’avocat, ton poste d’enseignant, les articles que tu rédiges dans plusieurs revues et ta vie de famille ?
GC : En voilà une belle interrogation ! Je crois que c’est une question d’organisation et d’équilibre. Chaque minute doit être utilement employée. Je consacre toute mes journées aux clients ou aux étudiants. Je rentre tôt pour m’occuper des enfants deux ou trois soirées par semaine. Une fois couchés, je me consacre à la préparation des cours, à l’écriture d’articles, aux corrections de copies…ou au sport, indispensable pour évacuer le stress de la journée.
Ce n’est pas de tout repos, mais je me dis que j’aurai tout le temps de me reposer quand je serai mort…
[UM] : Peux-tu nous dire ce que représente l’enseignement, ce que cela t’apporte et ta façon de l’aborder ?
GC : L’enseignement est un peu ma récréation de la semaine. J’aime cela. Voir les étudiants me permet de me sentir jeune…même si ce n’est plus qu’un sentiment aujourd’hui 😊.
Sérieusement, je crois que l’activité d’avocat est un excellent complément à l’activité d’enseignant. Mes cours sont aujourd’hui nourris d’exemples qui me permettent de maintenir l’attention (ou la tension), surtout lorsqu’il s’agit d’enseigner la procédure civile ou le droit de la construction, deux matières que les étudiants jugent souvent hermétiques.
[UM] : En tant qu’acteur et observateur du secteur de l’immobilier, peux-tu nous dire comment selon toi la crise actuelle a impacté la manière d’aborder les opérations et les pratiques juridiques ?
GC : La crise est là, c’est une certitude. Les clients sont victimes d’un « effet ciseaux » à plusieurs lames : hausse du prix du foncier, hausse du coût des matériaux et de la main d’œuvre, réduction des incitations fiscales et hausse des taux d’intérêt. Au-delà de ces problèmes conjoncturels, la contrainte réglementaire n’a jamais été aussi forte.
Bref, seuls résisteront les acteurs qui sauront se réinventer : réorientation vers la rénovation plutôt que la construction ; développement de la surélévation (même si les contraintes sont telles que la pratique est aujourd’hui réservée aux secteurs privilégiés tels que les stations de montagne). Certains constructeurs de maisons individuelles montent en gamme et jouent le jeu de la personnalisation ou, à l’extrême opposé, de la préfabrication.
De manière générale, je constate que les promoteurs privilégient aujourd’hui les opérations qui ne nécessitent pas de porter la charge foncière, quant ils ne se réorientent pas carrément vers des offres relevant de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage.
[UM] : Tu nous as parlé tout à l’heure du développement de l’IA. Quel sont selon toi les opportunités et les défis pour les juristes ?
GC : Le débat est sempiternel : l’IA est-elle un allié susceptible de nous aider à optimiser notre temps de travail ? Ou bien est-elle un danger susceptible de nous reléguer au rang de vieille relique ?
Il n’est pas incongru de penser que, demain, une IA pourra mieux que n’importe quel humain procéder à un audit de permis de construire. D’ailleurs, l’audit sera peut-être inutile dans la mesure où ledit permis aura peut-être été généré par l’IA. De la même manière, l’IA pourra sans doute proposer un contrat de promotion immobilière aussi bien que n’importe quel juriste rompu à l’exercice. Cela signifie que pour ce qui concerne le montage immobilier (je ne parle pas du contentieux) l’avocat ne sera plus indispensable que pour sécuriser les montages immobiliers les plus complexes. Reste à savoir s’il convient de s’en émouvoir, ou s’en réjouir…
Merci Gatien pour cet échange. A bientôt.
Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀
Une sélection flash 🐱🏍 🏍des news et tendances des jours derniers qui nous ont semblées les plus intéressantes.
Du coté des JP, des dispositions législatives et réglementaires…
#1 - Pas de consignes d'ordre national du Ministère de la Culture sur l’intervention des ABF
Lors d’une récente question au gouvernement, M. Patrick CHAIZE (élu LR) a, attiré l’attention de Mme la ministre de la culture sur l’intervention des Architectes du Bâtiments de France (ABF) et a demandé que soient édictées des consignes d'ordre national pour plus de transparence et de prévisibilité.
Selon lui, l’intervention des ABF est "parfois perçue comme une source de contraintes injustifiées voire incohérentes, allant jusqu'à grever de manière conséquente le budget des opérations dont il est question" en cas d'accord avec prescriptions, en fonction du dossier déposé et de son impact sur le site protégé concerné.
L’élu souligne également "la variabilité et le manque de prévisibilité des décisions rendues avec des différences selon les territoires, des avis parfois insuffisamment motivés ou manquant d'explications".
Dans une réponse du 21 novembre 2024, Mme la ministre considère qu’ ”au regard de la diversité des projets de travaux et des territoires au sein desquels officient les ABF, il n'est pas souhaitable d'édicter à leur attention des consignes d'ordre national.”
Pourquoi c’est intéressant ?
L’ABF est amené à émettre deux types d'avis, l'avis simple que le maire peut ne pas prendre en compte pour établir sa décision et l'avis conforme qu’il doit prendre en compte pour établir sa décision.
Il s'agit d'un avis simple lorsque le projet se situe en site inscrit, et en cas de non covisibilité dans le périmètre de protection d'un MH classé ou inscrit, l'appréciation de la covisibilité relevant de la compétence de l'ABF.
Il s'agit d'un avis conforme lorsque le projet se situe dans le périmètre de protection d'un MH classé ou inscrit avec covisibilité, dans un site patrimonial remarquable (SPR) sur un immeuble adossé à un MH, en secteur sauvegardé et en site inscrit pour les permis de démolir.
Cette intervention est certes nécessaire en ce qu’elle vise des objectifs de conservation du patrimoine architectural, urbain ou paysager. Néanmoins, la proposition de M. CHAIZE nous apparaissait pleine de sens dans le contexte économique actuel de complexification des opérations immobilières dans la mesure où il n’est pas rare, même lorsqu’ils sont en périmètre d’avis simple, que les ABF émettent des avis qui soit renchérissent le coût des opérations soit rendent plus difficile leur réalisation.
#2 - Le devoir d’information du vendeur rappelé par la CA d’Amiens
Dans une affaire récente (CA Amiens 8‑10‑2024 RG n° 23/02681), la Cour d’Appel d’Amiens est revenue sur l’importance du devoir d’information du vendeur et a rappelé que ce dernier ne peut etre déchargé de son obligation du simple fait de la fourniture des documents techniques.
Dans cette affaire, des acquéreurs qui avaient signé un compromis de vente en vue de l’acquisition d’une maison, ont décidé de ne pas réitérer la vente par acte authentique parce que le vendeur leur aurait dissimulé avoir subi, une année auparavant, une "inondation par ruissellement".
Les vendeurs ont assigné les acquéreurs pour réclamer le paiement de la somme prévue par la clause pénale au motif notamment que le risque d'inondation était renseigné dans l'état des risques et pollution lequel était annexé au compromis de vente.
La Cour d'Appel retient que les expressions techniques [de l’état des risques] sont totalement obscures pour un acquéreur profane et qu’elles ne peuvent remplacer une mention ou un propos explicite. Elle souligne également que le document est inséré dans un bloc d'une centaine de pages comportant 12 documents techniques (DPE, diagnostic électricité, etc.) et que rien ne vient attirer l'attention des acquéreurs sur sa portée concrète. Pour ces motifs, elle donne raison aux acquéreurs et déboute les vendeurs.
#3 - Le décret sur les résidences en LLI est enfin sorti
Après plusieurs mois d’attente, les résidences services seniors et les résidences étudiantes peuvent (enfin) bénéficier du régime de faveur du LLI suite à l’entrée en vigueur du décret du 4 décembre 2024 fixant les plafonds de la part de la quittance relative au loyer et de la part de la quittance relative aux services non individualisables prévus à l'article 279-0 bis A du code général des impôts :
La part de la quittance relative aux loyers ne doit pas dépasser les plafonds de loyers du LLI, avec une majoration plafonnée si la RSS accueille 75% de personnes âgées (d'au moins 75 ans) ou plus ; et
La part de la quittance relative aux services non individualisables (cf. article D. 631-27 du CCH) ne doit pas dépasser les forfaits mensuels fixés par le décret.
#4 - Des précisions sur la hauteur d’affichage des permis de construire
Dans une décision récente (CE, 28 nov. 2024, n° 475461) le Conseil d’Etat est venu apporter des précisions utiles sur l’affichage des permis de construire :
En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16 du code de l'urbanisme ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur.
Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d'affichage est affectée d'une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort de la demande de permis de construire :
La hauteur mentionnée peut toujours être celle au point le plus haut de la construction.
Elle peut également être, lorsque le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) se réfère, pour l'application des dispositions relatives à la hauteur maximale des constructions, à un autre point, tel que l'égout du toit, la hauteur à cet autre point. La circonstance que l'affichage ne précise pas cette référence ne peut, dans un tel cas, permettre de regarder cette mention comme affectée d'une erreur substantielle.
#5. La réalisation des permis d’aménager par tranches
Vous savez que :
La vente d’un lot de lotissement autorisé par un permis d’aménager ne peut, en principe, être conclue qu’après la réalisation des travaux par le lotisseur sauf si le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise le lotisseur à reporter la réalisation de ces travaux en contrepartie de la production par celui-ci d’une garantie financière d'achèvement (GFA) concernant ces travaux,
Le code de l’urbanisme autorise la réalisation phasée d’une opération de lotissement mais exige la production d’une GFA globale sur l’ensemble de l’opération.
Le nouvel article R. 442-13-1 reprend ce même mécanisme mais en autorisant cette fois-ci la commercialisation tranche par tranche, avec des GFA correspondantes.
Article R442-13-1
Version en vigueur depuis le 21 novembre 2024
Création Décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024 - art. 2
Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise, sur sa demande, le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'aménager au titre d'une tranche, lorsque le lotisseur justifie, s'agissant de la tranche en cause, d'une garantie d'achèvement des travaux établie dans les conditions prévues à l'article R. 442-14.
La garantie mentionnée au premier alinéa est levée lors du dépôt de la déclaration, prévue à l'article R. 462-3, attestant l'achèvement et la conformité des travaux relatifs à la tranche en cause, accompagnée de la justification de la garantie d'achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser. Le dépôt de ces documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante.
Le décret précise que la GFA est levée lors du dépôt de la DAACT relative à la tranche en cause, accompagnée de la justification de la GFA des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser. Le dépôt de ces documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante. L'idée est de garantir aux élus qu'une opération présentée dans sa globalité pour obtenir le permis d'aménager ne soit pas stoppée une fois la 1ère tranche réalisée.
#6. L’assiette des permis de construire sur les construction inachevées
La CAA de Paris a considéré le 2 octobre dernier que le propriétaire qui envisage de réaliser de nouveaux travaux dans une construction inachevée dans le délai de validité du permis de construire doit déposer une demande d’autorisation sur la totalité du bâtiment.
Dans cet arrêt, la cour juge que "lorsqu'une construction, en raison de son inachèvement, ne peut être regardée comme ayant été édifiée dans le respect du permis de construire obtenu et que celui-ci est périmé, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment".
La cour étend ici l'application de la jurisprudence dite "Thalamy" aux constructions inachevées ; cette solution était jusqu'alors cantonnée aux cas où les constructions ont été édifiées sans autorisation d'urbanisme, édifiées en méconnaissance d'une autorisation d'urbanisme ou modifiées sans les autorisations requises.
#7. De l’importance de bien rédiger les conditions suspensives de ses promesses de vente
La Cour de Cassation a récemment condamné au paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de quasi 1M€ un marchand de bien.
Ce dernier avait signé une PUV en vue de l’acquisition d’un ensemble immobilier situé à proximité du Palais de l’Elysée au prix de 19.480.000 € et s’était désisté après avoir découvert qu’un arrêté préfectoral restreignait, selon lui, la circulation piétonne et interdisait de manière permanente la circulation automobile dans un tronçon de la rue où se trouve le bien.
S’agissant de la condition suspensive de droit commun prévoyant que la vente est conditionnée à l’absence de découverte, après la conclusion de la PUV, d’un évènement en dépréciant notablement la valeur – telle qu’une mesure administrative, la Cour de Cassation retient que l'arrêté préfectoral n'interdisant la circulation des piétons que du côté impair, alors que les immeubles objet de la promesse étaient situés du côté pair, la restriction de circulation des piétons n'affectait pas l'immeuble et n'en dépréciait pas la valeur.
La Cour relève également que les restrictions de circulation existaient déjà au moment de la signature de la PUV et que les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient les ignorer et qu'aucune disposition de la promesse de vente ne faisait mention du caractère déterminant des conditions de circulation.
Du coté des JP, des dispositions législatives et réglementaires…
#8. Le rapport sur le Zan
Le groupe de suivi du ZAN au Sénat a rendu, il y a quelques semaines, son rapport.
Le groupe de suivi propose notamment les évolutions suivantes du ZAN (synthèse du rapport) :
Pour la période 2021-2031
Appliquer systématiquement la tolérance de 20% de dépassement de l’enveloppe d’artificialisation lors du contrôle de légalité des documents d'urbanisme (mentionnée dans la circulaire du 31 janvier 2024),
Offrir un meilleur accompagnement aux élus par les services déconcentrés,
Réduire le coût de la sobriété foncière,
Lever temporairement les obligations liées au ZAN pour certains projets – il s’agit notamment de reprendre les mesures figurant dans les projets de loi relatifs à l’offre de logements abordables et de simplification de la vie économique relatifs aux projets industriels et aux logements sociaux.
Pour la période 2031-2050
Revoir le mode de comptabilisation de l’artificialisation et éventuellement maintenir la comptabilisation en Enaf au-delà de 2031,
Revoir les modalités d’application de la territorialisation du ZAN,
Reporter (une nouvelle fois) le calendrier d’évolution des documents d’urbanisme.
C’est enfin l’objectif ZAN entendu strictement qui est plus largement questionné ainsi que le formule le groupe de suivi en conclusion de la synthèse :
« Ne faudrait-il pas, plutôt qu’un objectif chiffré à la fois contraignant et illusoire, réaffirmer un objectif général de sobriété foncière ambitieux mais moins coercitif, et orienter en ce sens les choix d’aménagement du territoire et d’urbanisme, grâce à des outils financiers, fiscaux et juridiques permettant d’atteindre cet objectif sans sacrifier les autres priorités de l’action publique locale ? ».
#9. NEOPROPRIO commercialise ses premiers biens
Il y a quelques mois, nous avions fait l’interview de Xavier LEPINE qui nous avait présenté sa solution NEOPROPRIO.
Xavier a récemment communiqué sur la commercialisation des premiers biens et nous voulions nous en faire l’écho.
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