#5 – La promesse de l’aube
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Hello à tous,
Nous sommes très heureux de vous retrouver pour le cinquième numéro (#5) de votre newsletter dédiée au montage d’opérations immobilières. Nous espérons que celle-ci vous trouvera en pleine forme.
Depuis le mois dernier, nous échangeons désormais tous les 15 jours et non plus une fois par mois. Nous espérons que cette nouvelle formule vous convient. N’hésitez pas à nous faire part de vos retours en commentaires.
Cette courte introduction étant faite, comme vous l’aurez noté à la lecture du titre de la newsletter, que nous aurions pu également intituler « les promesses n’engagent [pas] que ceux qui les reçoivent », nous allons aujourd’hui évoquer le thème des promesses de vente.
Et quoi de mieux que ce mois printanier 🌞🌾🌼, plein de promesses, pour nous prêter à cet exercice !
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3, 2, 1 : On est parti 🚀
Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :
Dans ce nouveau numéro, nous allons rappeler la différence entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente.
[C’est bon les gars, on maitrise].
C’est un passage qui nous semble obligé mais, promis, nous ne nous y attarderons pas trop.
Là où par contre nous mettrons de l’énergie ce sera sur :
l’importance de signer une promesse de vente,
les bons réflexes à adopter, s’agissant de leur conclusion et de leur prorogation,
ainsi que les points à vérifier dans votre dossier foncier.
A présent, c’est parti !
Temps de lecture estimé : 9 minutes et 28 secondes
Dimanche 2 avril 2023, 20h46, Parc des Princes ⚽️
Alors que le coup d’envoi du match PSG – Lyon vient tout juste d’être donné, nous retrouvons Antoine, Sébastien et Eric, qui semblent très afférés en tribune.
N’allez pas nous faire dire que nos protagonistes ne s’intéressent pas aux pérégrinations des joueurs de ces deux équipes qui n’ont pas tenues leur [promesse] pour l’une de jouer le haut du tableau de la Ligue 1 et pour l’autre de se qualifier en quart de finale de la Ligue des Champions, mais Antoine vient d’être informé par Maître LARIEUX que les trois Frères ont accepté son offre d’acquisition du terrain de FIDIACE.
Antoine est extrêmement excité. Il va passer à la phase suivante, encore inconnue pour lui.
Antoine : Sébastien, Eric, comme je vous l’ai rapidement dit au téléphone, Me LARIEUX m’a informé, hier matin, que mon offre avait été retenue. Il me demande de lui donner les coordonnées de mon notaire, pour pouvoir commencer la rédaction de la promesse de vente.
UM** : C’est une super nouvelle !
Me LARIEUX a-t-il fait des remarques sur les conditions que tu avais mentionnées dans ton offre ?
Antoine : Globalement non. Elles ont été acceptées par les héritiers. Il m’a même dit que la manière dont j’avais formalisé mon offre et les conditions à lever pendant la durée de la promesse de vente avaient rassuré les héritiers par rapport à d’autres offres qui ne faisaient pas mention, en apparence, de condition.
Il a juste évoqué la volonté des héritiers que je paye une partie du prix d’acquisition par la remise d’appartements.
UM** : C’est une demande que l’on retrouve parfois dans la mesure où elle peut avoir certains intérêts pour les vendeurs. Ce n’est pas d’une extrême complexité et nous t’expliquerons comment il faut procéder.
Antoine : En revanche, je n’y connais rien en promesse de vente. Dites-moi tout ce qu’il faut que je sache. Déjà, est-ce que je dois forcément signer une promesse de vente ?
UM** : La signature d’une promesse de vente n’est [théoriquement] pas obligatoire. Cela étant, qu’il s’agisse de la maitrise du foncier ou de la vente en l’état futur d’achèvement, notre pratique est de toujours signer un avant-contrat. La signature de ce contrat permet de formaliser la volonté des parties et de régler les éventuels points de désaccord. Il vaut toujours mieux avoir ce genre d’échanges au début du dossier plutôt qu’au moment de réitérer les actes et commencer les travaux.
De plus, tu vas vite devoir engager un certain nombre de dépenses (dépenses d’architecte liées au dossier de demande de permis de construire, bureaux d’études, géomètre, …) que tu vas vouloir « dérisquer » en maitrisant le foncier.
Il y a un vieux dicton qui dit que « celui qui décide est celui qui est assis sur le coffre ». En l’occurrence, le coffre, c’est le terrain.
En outre, pendant la promesse de vente, tu vas pouvoir vérifier les choses suivantes :
Le droit de propriété du vendeur (au travers des états hypothécaires et des titres de propriété),
Faire intervenir un géomètre pour qu’il établisse le document d’arpentage ou le bornage, …,
Vérifier les servitudes.
Enfin, cette période permettra également de purger les éventuels droits de préemption, le plus connu étant le droit de préemption urbain (DPU), pour lequel Me LARIEUX se chargera d’envoyer la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
Antoine : J’ai compris, je ne vais pas en faire l’économie. Mais est ce que je dois obligatoirement le faire devant notaire ?
UM** : La promesse de vente peut être signée avec ou sans l’intervention d’un notaire. Dans le premier cas, on parlera de promesse sous seing privé (SSP). Dans le second cas, on parlera de promesse notariée ou authentique.
L’acte authentique a été créé pour répondre aux besoins des parties de conclure des conventions ayant un caractère incontestable.
Les avantages de l’acte authentique sur l’acte SSP sont assez nombreux :
sa conservation : un acte notarié est établi en un seul original (la minute) que le Notaire est tenu de conserver pendant 75 ans ;
sa force probante : les données de l’acte sont plus difficilement remises en cause que pour un acte sous signatures privées. Il s’agit à ce titre d’un élément de preuve incontestable ;
sa force exécutoire : le notaire confère aux engagements des parties la même efficacité qu’un jugement ;
sa date certaine : il dispose d’une date incontestable qui peut servir de preuve.
sa publicité : l’acte authentique est publié au fichier immobilier du service de publicité foncière, ce qui le rend opposable aux tiers.
Accessoirement, le fait qu’elle soit rédigée par un professionnel et adaptée à ton dossier plutôt que de te retrouver avec une matrice très souvent mal fichue et qui n’est pas actualisée des évolutions réglementaires.
Par ailleurs, tu passeras forcément devant un notaire pour signer l’acte définitif de vente et cela ne te coutera pas beaucoup plus cher de le saisir dès la promesse de vente.
Tous ces avantages militent en faveur de la conclusion de promesses constatées par acte authentique.
Antoine : J’ai lu qu’il y avait des promesses unilatérales et d’autres non, vous pouvez m’éclairer ?
UM** : C’est vrai Antoine. On distingue habituellement les promesses unilatérales de vente (PUV) et les promesses que l’on qualifie de synallagmatiques (PSV), aussi appelées compromis de vente.
Le contenu et la structure des actes sont quasi-identiques, la grande différence résidant dans le fait que :
Dans une PUV, seul le vendeur est lié par l'engagement de vente. Le vendeur est obligé de te vendre le terrain et toi tu n’es pas tenu par la même obligation. Tu disposes d’une option pour acheter que tu pourras ou non lever.
Dans une PSV, au contraire, les deux parties sont liées par l'engagement de vente. Le vendeur est obligé de te vendre le terrain et toi tu es obligé de l’acheter.
A ce titre et ainsi qu’il en résulte du 1er alinéa de l’article 1589 du Code civil « la promesse (synallagmatique) de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Antoine réfléchit un instant, puis demande à Eric et Sébastien : Et si je signe une promesse de vente mais que je change d'avis plus tard ?
UM** : Tout dépend du fait de savoir si la raison pour laquelle tu ne donnes pas suite est liée à la non-réalisation d’un événement que tu avais mentionné en conditions suspensives et si tu as signé une PSV ou une PUV.
Si la raison qui explique que tu ne donnes pas suite à la promesse est due à la non-réalisation d’une condition suspensive, la promesse sera caduque et tu seras délié de tes engagement. Dans le cas contraire, tu pourrais t’exposer à des sanctions1.
L’article 1217 du code civil prévoit expressément que :
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
A ce titre, les PSV contiennent fréquemment une « clause pénale », dont l’objet est de prévoir à l’avance et de manière forfaitaire le montant des dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution de ses obligations (en général 10 % du prix de vente), avec la particularité que le vendeur pourra, en plus du paiement de cette clause pénale, te poursuivre en exécution forcée de la vente ou, dit plus clairement, t’obliger à acheter.
Le paiement de cette clause pénale par le bénéficiaire de la PSV est généralement garanti (même si ce n’est pas une condition de validité de la promesse), par le versement d’une somme d’argent, généralement égale à 5% du prix de vente, que l’on appelle « dépôt de garantie ».
En matière de PUV, c’est un peu différent. Il est généralement demandé au bénéficiaire de la promesse de verser une « indemnité d’immobilisation ». Cette somme constitue le prix de l’exclusivité accordée par le promettant au bénéficiaire. Il s’agit donc de la contrepartie financière de l’option laissée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui peut, à l’issue du délai qui lui est imparti, décider de renoncer à l’acquisition du bien. Elle rémunère alors le promettant qui, pendant la durée de l’option laissée au bénéficiaire, s’est interdit de disposer de son bien.
Antoine : Et si le délai de la promesse que nous prévoyons initialement n’est pas suffisant, peut-on le prolonger ? faut-il repasser devant notaire ?
UM** : Sous réserve que le vendeur soit d’accord, ça ne pose pas de difficulté et la pratique est courante. Aucun formalisme n’est imposé par les textes. En général, on suit un parallélisme des formes selon lequel si la promesse est notariée on signera un avenant notarié et si elle est SSP, on signera un avenant SSP, mais on pourrait tout à fait considérer comme valable une lettre-avenant à une promesse notariée, dès lors que :
Elle est établie en autant d’exemplaires originaux que de parties au contrat ;
La comparution des parties est rappelée ;
Son objet est non équivoque ;
Elle est datée et signée par un représentant de chaque Partie dument habilité.
Si un élément essentiel du contrat est modifié (tel que le prix), la pratique notariale sera plutôt d’exiger un avenant notarié.
UM ** : Attention, une promesse de vente (qu’il s’agisse d’une PUV ou d’une PSV) consentie par une personne physique devra être conclue sous forme authentique dès lors qu’elle excède une durée de 18 mois et ce, que ce soit dès sa conclusion ou à l’occasion d’une prorogation. De plus, s’il s’agit d’une PUV, une indemnité d’immobilisation, de 5 % minimum, devra obligatoirement être versée par le bénéficiaire de la promesse. Il n’existe en revanche pas d’obligation similaire en cas de PSV.
Antoine : (Alors que la défense parisienne vient de céder sur une offensive de Bradley Barcola) Est-ce que l’on peut déposer une demande d’autorisation de construire sans être titulaire d’une promesse de vente ?
UM ** : La lecture de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme n’impose pas d’être titulaire d’une promesse de vente un préalable au dépôt d’une demande de permis de construire. Il suffit que le pétitionnaire soit autorisé par le(s) propriétaire(s) du terrain (ou leur mandataire) à déposer cette demande. Or cette autorisation peut résulter d’un simple courrier. Toutefois, dans la pratique, les opérateurs immobiliers attendent d’être bénéficiaires d’une promesse de vente avant de déposer leur dossier de demande de PC, eu égard, notamment au coût important que ces dossiers peuvent avoir, comme on te le disait tout à l’heure.
Antoine : Est-ce que je peux conclure une VEFA, sans être bénéficiaire d’une promesse sur le terrain ?
UM** : Bien que cela puisse se pratiquer, la conclusion d’une Promesse de VEFA (avant-contrat signé hors secteur protégé) conclue par un promettant sans droit, ni titre serait nulle. On peut en revanche considérer qu’il en va différemment de la conclusion d’un contrat de réservation (avant-contrat signé en secteur protégé) dans la mesure où le vendeur ne s’engage dans ce cas qu’à réserver à un acheteur un ouvrage.
Antoine : J’ai donc un véritable intérêt à « pousser » la signature d’une PUV plutôt que d’une PSV…
UM** : C’est clairement le cas. Dans la mesure où la forme de la promesse de vente n’était pas imposée dans la consultation qui n’était pas vraiment formalisée et que dans ton courrier d’offre tu as mentionné que ton offre reposait sur le principe de la signature d’une PUV, la demande de signer une PUV nous semble justifiée.
Antoine : Merci beaucoup les gars, j’ai l’impression d’en savoir beaucoup plus.
UM** : Aucun problème. Ça nous fait plaisir de t’accompagner.
Voilà, c’est tout pour aujourd’hui. Nous espérons que cela vous a plus.
Si vous souhaitez aller plus loin, on vous retrouve tout de suite dans la version premium pour aborder le sujet des dations en paiement.
Vous y retrouverez également une feuille volante sur l’archéologie préventive, sujet au combien structurant pour la sortie des opérations.
Sébastien et Eric.
A noter toutefois que le bénéficiaire d'une promesse peut, dans certains cas, bénéficier d'une faculté de rétractation (CCH, art. L. 271-1) : La faculté de rétractation n'est accordée qu'à l'acquéreur non professionnel d’un bien à usage d'habitation. Ce délai de rétractation est de 10 jours.
Un bon rappel des basiques ! Merci !